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专家解读合肥房地产新政八大要点:学区房炒作将降温
  • 2021-04-05 01:04

2020年,合肥楼市将回暖,

炎热一直持续到今天,

即将到来的合肥房地产新政

我们真的能“冷却”楼市吗?

此前披露的新政八大要点

透露出什么样的信号?

据了解,由于行业的快速发展,合肥的常住人口急剧增加,导致刚刚需要的住房数量急剧增加。去年,新建商品房销售1300多万平方米,二手房销售近600万平方米。在建短期上市面积约700万平方米,但全市部分地区仍供不应求。安徽省委常委、合肥市委书记余爱华在调查中指出,合肥应进一步完善防控措施,加大防控力度。

合肥房地产新政八大要点

1.稳步增加住宅用地供应,确保今年不低于9000亩,其中单列出租屋用地900亩以上;

2.落实“热学区同一所房子,6年内学区小学只有一个学位,3年内学区初中只有一个学位”的政策;

3.采取措施在热点购买二手房;

4.对热卖房产实行“摇号+限售”政策,优先保护急需群体;

5.严格控制商品房定价;

6.加强住房贷款的审慎管理;

7.在已建成近17万套的基础上,继续充分利用国家扶持政策,加快出租屋建设;

8.严格查处任何形式的提价、搭售房地产行为,严厉查处哄抬价格炒作等房地产市场混乱和网络恶意行为。

4月4日早上,合肥发布专访了合肥市房地产研究所副所长凌斌来为我们做合肥房产新政八大要点的解答。

问题一:稳步增加住宅用地供应,加快出租屋建设能否有效遏制房价过快上涨?

答:住宅用地供应和加快出租屋建设是遏制房价上涨的长期手段。目前,合肥房价上涨主要有两个原因。第一,二手学区房是一些投机的投资者建的炒作。二是新房,由于滨湖新区和高新区库存不足,被抢购一空,与住宅用地和出租屋建设相关性不大。合肥年平均供应量8000亩,今年计划9000亩。此外,还有900亩租赁住房用地。目前合肥房租不高。合肥作为首批中央支持的住房租赁“三个试点城市”,率先出台财政奖励补贴政策,让人民住房更加省心,合肥走在全国前列。

问题二:新的学区房政策能否给疯狂的学区房降温?

答:新的学区住房政策应该让学区住房“降温”。在合肥的统一领导下,国家发改委、教育局、公安局、财办、房产局等部门联手调查分析杭州、南京楼市调控经验,充分考虑合肥的地域特点,推出了“六年内学区小学一个学位,三年内学区初中一个学位”的政策,这可能只是合肥采取学区房政策的第一步。除了银行审核,据有关方面调查,市场上一些不良中介持有二三十套学区房,用经营性贷款全款购买,然后以高卖高买的方式误导担心孩子学业的学区房主和家长。相信短期内,学区房价暴涨会降温。

问题三:限制在热点地区购买二手房,以及对热点楼盘实施“摇号+限售房”政策,会对合肥二手房市场产生哪些影响,是否能有效提高对急需住房的保障?

答:合肥调控政策具有精准调控特征,也将拉开新的序幕,形成以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为主要调控内容的新楼市政策。没有“一刀切”的调控政策,全市范围内不限制购贷售。就目前合肥楼市的特点来说,从学区房招生年限的规定到新房摇号+限售政策,应该说可以给刚需要买房的人一个非常好的心理预期。为什么这么说?之前有一篇自我-媒体文章“我完全无知!背着200万,却在这里买不到套房”引起了很多关注。这篇文章的一些内容确实反映了合肥楼市的一个真实情况,但总体来说是一个大概的看法,因为在合肥很多市区,200万就可以买一套房子,而且买的房子还挺不错的。举个简单的例子,比如新站区的瑶海区,包括一环路的200万二手房,就够了。但是滨湖新区和政务区的学区,200万绝对不可能炒。所以他完全从投资炒房的角度认可了怂,而不是合肥的真实市场情况只是需要买家。

问题四:严格控制商品房定价。加强住房贷款审慎管理能否在短期内为楼市降温?

答:合肥是国家控制的重点城市之一。今年2月,公布了70个大中城市的物价指数数据,合肥的新房和二手房分别达到5%和5.8%,引起了大家的关注。我们也来观察一下南京和Xi安。南京新房和二手房同比分别达到5.7%和5.2%的增长率。特别是Xi新安新房同比价格指数连续60个月保持在5%以上。可以简单理解为国家把房价指数控制在5%以内,或者一段时间或短期内超过5%,但长期控制在5%以内,所以合肥应该说执行还是不错的。

至于合肥的银行住房贷款集中管理,合肥有困难,可能需要2-4年才能纳入国家要求的范围。为什么这么说?主要有两个客观事实。首先,银行本身没有能力向战略性新兴产业和支柱产业放贷。合肥素有“风险投资城”之称,其银行对战略性新兴产业和支柱产业的贷款应该是不足的,因为这些产业很多都是由合肥投融资平台直接融资,导致合肥的银行只把贷款投向相对稳定的房地产板块,这就要求合肥的金融部门转变思路,切实支持小微企业和实体经济对经营性贷款资金的需求。二是银行本身在放贷过程中贷款额度比较高,导致合肥房贷利率长期处于全国前列,因为银行要通过利差解决基本问题。关于加强住房贷款的审慎管理,下一步仍需重点关注。目前,银行对房地产的贷款相对严格,但对普通人的商业贷款和消费贷款仍然相对充足。比如从商业银行来说,如果申请人有房贷,他不能申请消费贷款、商业贷款、房贷,而是可以申请消费贷款、商业贷款,然后再申请房贷。这样的程序可能真的治愈症状,但不能根治。银行也是总行管理系统,不在合肥的控制范围内,所以这些银行有必要遵守国家这样的相关规定,尽快落实集中管理政策。

问题五:依法严格查处任何形式的提价、搭售房地产行为,严厉整治哄抬房价、网络恶意等房地产市场混乱现象炒作。能不能成为保证住房落实不投机的利剑?

答:合肥在这方面做得非常好。它采取了各种政策,采访了一些非法的自我媒体、网站和网民,打击了所谓的房价指导委员会投资炒作。针对“人头费”现象,合肥市公开悬赏。如果公民发现并向有关部门移交证据,合肥市一定会打击此类违法行为;中介不允许要求炒作二手房和相对高价房产下架。希望普通人能理解。

现在购房者因为二手房和学区房的价格炒作以及新房的全款购买而变得非常焦虑。除了这两个方面,从合肥的整个市场来看,合肥的租赁市场还是比较良性的,所以要综合看待这样一个问题。

(原标题为“权威访谈|专家解读合肥房地产新政八大要点,学区房炒作要酷”)


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